Iets nieuws onder de zon ?
Recentelijk zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd in bepaalde wetgevingen. Het gaat over wijzigingen met een groot praktisch belang. Hierna een korte toelichting.
Minnelijke ontbinding van de verkoop van een onroerend goed mogelijk zonder fiscale afstraffing:
De verkoop van een onroerend goed (huis of grond) wordt altijd beschouwd als een ernstige zaak.
Zo bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat er een verkoop tot stand komt wanneer koper en verkoper een akkoord hebben over de prijs en het goed.
Concreet betekent dit dat er een verkoop is zodra de onderhandse verkoopsovereenkomst (de zogenaamde compromis) ondertekend is.
Verder voorziet het Wetboek Registratierechten dat dergelijke compromis geregistreerd moet worden binnen de 4 maanden na de ondertekening. ( het registratierecht is 10% voor een gewone woning en 5% voor een bescheiden woning)
Concreet betekent dit dat de notariële verkoopakte wordt ondertekend binnen de 4 maanden waarbij de notaris zorgt voor de doorstorting van de registratierechten.
Het gebeurt echter vaak dat er na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst toch nog een probleem ontstaat : de koper kan geen lening krijgen, de koper heeft in iemand anders naam getekend, beide partijen bedenken zich enz..
In dat geval was het vroeger onmogelijk om de verkoopovereenkomst “in der minne” te ontbinden.
Dergelijke ontbinding was enkel rechtsgeldig indien ze door de rechtbank werd uitgesproken na een (soms) lange en kostelijke procedure.
Bovendien ging de ontvanger van de Registratie er van uit dat er een verkoop was waardoor de registratierechten moesten “voorgeschoten” worden. Na de uitspraak konden de registratierechten dan terug bekomen worden.
Een bijkomend nadeel was dat hierdoor de verdere tekoopstelling van het onroerend goed geblokkeerd werd.
Immers ging men er van uit dat het goed verkocht was. Vóór de gerechtelijke ontbinding kon het goed dus niet aan iemand anders verkocht worden.
Dankzij een decreet van Vlaamse Raad is het sedert 1 november 2007 mogelijk om (in het Vlaams Gewest !) een compromis in der minne te beëindigen. De koper en de verkoper dienen een minnelijke overeenkomst van beëindiging op te stellen. Deze overeenkomst moet dan samen met de eigenlijke verkoopsovereenkomst geregistreerd worden, elk aan het vast recht van € 10,00.
Dankzij dit Vlaams decreet bestaat er nu dus een snelle en goedkope manier voor koper en verkoper om een compromis minnelijk te ontbinden.
Afschaffing van de verplichte voorafgaandelijke oproeping in verzoening bij huurgeschillen:
Sedert eind 2002 gold een speciale regeling voor het geval u (als eigenaar) een huurder wilde dagvaarden (of laten oproepen bij verzoekschrift) voor de Vrederechter bij achterstallige huren en/of wanneer u de huur wilde laten ontbinden en de huurder wilde uitzetten.
De eigenaar was in deze gevallen verplicht om de huurder eerst op te roepen op een zogenaamde verzoeningszitting.
Dergelijke oproeping in verzoening is een snelle en kosteloze procedure.
Het nadeel van deze procedure is dat de opgeroepene niet verplicht is om te verschijnen en ook dat de rechter enkel kan trachten een akkoord te “bemiddelen”. Indien de partijen geen akkoord hebben kan de rechter geen beslissing nemen.
In het kader van hoger omschreven huurgeschillen was een oproeping in verzoening dus verplicht. In sommige gevallen kon hiermee een snel en goedkoop einde gesteld worden aan het huurgeschil. In andere gevallen, wanneer de huurder niet kwam opdagen, ontstond er slechts een nodeloze vertraging.
Deze verplichte voorafgaandelijke oproeping in verzoening is bij wet van 18 juni 2008 afgeschaft. De wet voorziet nu dat bij alle huurgeschillen de rechter tijdens de gewone procedure (ingeleid bij dagvaarding of verzoekschrift) eerst zal trachten de partijen te verzoenen. Indien dit niet lukt zal een gewone behandeling en uitspraak volgen. Opgelet : deze regeling is enkel van toepassing voor wat betreft woninghuurovereenkomsten.
Tot zover enkele interessante en praktische wetswijzigingen.